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不动产登记制度实施的影响效应
发布人:admin     浏览:1813    来源:    发布时间:2015-8-24 10:58:03
 

随着2015226日国土部公布《不动产权证书》和《不动产登记证明》的样本,从2008年开始酝酿已久的《不动产登记暂行条例》(以下简称《暂行条例》)将从31日起在全国正式实施。不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度,指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。是国土资源部今年全力推进的一项工作,预计到20156月份,国家级试点城市都会完成不动产登记工作。这项政策的落地,将是我国建设法制化国家进程的又一体现。《暂行条件》实施后,将对居民的生活、国家相关财税政策的制定产生较为深刻的影响。

  一、《暂行条例》实施的意义

  不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物。由于它的个别性、耐久性及数量有限等自然属性,具有很强的保值增值功能,在人们的经济生活中起着举足轻重的作用。由于其重要性,所以需要进行确权登记,以示所有。我国的不动产登记确权虽然有三十多年的历史,但是真正意义上作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚,且一开始就服务于不动产行政管理的目的,带有浓厚的行政色彩。条例实施前,根据不动产种类,我国的不动产登记分散在不同的行政部门,如国土资源部门登记建设用地使用权和土地所有权,住建部门登记房屋所有权,林业部门登记林地所有权和使用权等。造成条块分割,管理混乱,权属证书五花八门,经常出现重叠或漏登现象。

  统一登记制度、整合不动产登记职责不但是国务院机构改革和职能转变方案的又一重要内容,同时也是国家进一步推进精简行政,放权于市场,逐步实现对外统一窗口的有效措施。不动产登记暂行条件的实施,将有效解决以前行政部门的多头管理,从保护权利人合法财产权的角度出发,对于提高政府的行政管理效率和水平,在保护个人产权、转卖产权便捷程度、交易安全及保障农民的财产权利方面具有重要的实践意义。

  二、《暂行条例》的关键内容

  此次不动产登记的内容重点考虑了权利人的合法权益,进一步完善了物权法和不动产确权登记。

  条例共分六章,从不动产权利登记的范围、登记程序、登记载体、信息共享、法律责任等方面都做了详细的规定,可操作性强。

  在范围上,明确了是对集体土所有权、房屋等建筑物构筑物所有权、耕地林地、宅基地、海域所有权等十项物权进行确权登记。登记机构统一,由国务院国土资源主管部门负责,具体由县级以上不动产登记机构办理,不动产权证将取代目前房产证。由于此项工作涉及面广,全国各地试点进展的推进情况有差异,因此需要到2017年起才能实现信息共享功能,有关当事人才能上网查询相关权利信息。

  另外,值得注意的一个问题就是《暂行条例》明确对小产权房不予登记、不予发证。由于不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动,根据我国现有法律规定,小产权房其实是没有产权的房屋,违反了土地的用途管制,不属于法律保护范围,所以不应将其纳入不动产统一登记的范围。

  三、《暂行条例》实施对房地产市场的影响是良性的

  2014年末至2015年初,由于担心不动产登记条例出台后对房价的影响,全国范围内的二手房市场呈现供大于求、市场开始出现抛售二手房源的现象,导致楼市出现紧张预期。但从全国房地产市场的未来发展趋势来看,不动产登记本身并不属于房地产的硬性调控政策,只是在信息系统方面的重新整合,不涉及房地产市场整体供求,不会对市场的整体走向和购房者及业主产生长期影响。

  但并不是说条例的出台对房地产市场毫无影响,只是这种影响相对来讲是良性的、可控的。首先,控制节点上,预计将从之前的房地产交易环节调控转变到存量环节调控上来。其次,会带来不动产登记后相关财产税种的开征,产权可查情况下透明性引发的恐慌等预期。再次,由于条例落地后,针对可能拥有多套房带来的征收财产税等问题,致使权利人财产权持有成本增高,原投资于房地产市场的资金将会相应减少,转变为其他投资形式,如股票、债券等,将大大提振证券市场的活力。最后,对于部分房产库存较高的城市如杭州、青岛等会对去库存产生较大的压力,在试点范围内的这些城市为了缓解这些压力,就需加快相应的配套政策,如降低一套房贷利率,提高公积金贷款额度等。

  四、《暂行条例》实施对财产税制改革的积极影响

  财税体制改革是近年来我国经济体制改革的重要内容。不动产暂行条例实行后,对财产税体系影响较大,特别是对其中的房产税和酝酿中的遗产税。

  2010年,房产税在上海和重庆试点征收。但是由于征收范围较窄、税率及房产价值评估方面的不确定性等原因,并未取得理想效果,目前已经停止扩围。不动产暂行条例的登记实施,能够实现个人住房信息的透明化,实现房屋产权的全面登记及信息共享,对税源的控制会越加有效、严格。另外,不动产权证上明确标注有房产交易价格,这些都将为根据房屋数量和交易金额进行房产税征税奠定基础。营业税改征增值税后,房产税将会成为地方政府的重要税收收入来源,因此,做好不动产登记,对于培育地方税收税源,促进地方财政收入起着重要作用。

  遗产税是以被继承人去世所遗留的财产为征税对象,向遗产的继承人或受遗赠人征收的一种财产税。征收遗产税对于调节社会成员的财富分配、防止贫富过分悬殊、增加财政收入有一定意义。早在20049月,财政部就出台了遗产税暂行条例,并在2010年进行了修订,但是由于种种原因,一直没有施行。目前来看,在法律法规等软条件具备的情况下,征收遗产税最大的难点是公民拥有财产的实名申报、物权实名登记制度的全国联网。不动产登记条例的实施,完善了物权法,在一定程度上解决了居民财产的实名登记,透明度查询,为遗产税的开征奠定了硬件基础。

  不动产登记条例在全国联网需要一定时间,税法的开征也主要取决于立法进程。因此,条例对财税体制改革的影响需要一段时间才会显现出来。

  不动产登记的统一有效保护了不动产权利人的合法财产权,保障了各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认,彰显了较强的公示力和公信力。但是由于实施覆盖面广,牵涉部门多,难免留有不足之处,如小产权房的确权、个人海外资产的登记查询、使用期限的范围等,这些都需要在实施过程中得到进一步的完善和落实,真正做到全透明、全覆盖,对我国的法制和税制改革进程起到促进作用。


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