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从供给侧改善房地产调控
发布人:admin     浏览:1282    来源:    发布时间:2015-11-23 9:31:08
 

    习近平总书记在11月10日的中央财经领导小组会议上指出,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。这引发了人们对房地产库存状况的持续关注,大家预期各部委将出台新的房地产调控措施。但从媒体的报道来看,大家设想的化解之策难脱窠臼,仍然是遵从以往的惯常思维,主要从需求侧考虑问题。
    过去10多年的房地产政策,就是着力于调控住房需求,在房价上涨过快的时候抑制需求,而在房价上涨较慢时刺激需求。具体来说,主要是通过房贷和交易环节税收这两个工具进行调节,在房价上涨过快时,提高首付比例及房贷利率,严格营业税、所得税的征收条件;在房价上涨较慢时,降低首付比例及房贷利率,放宽营业税、所得税的征收条件。在这两个工具之外,限购也是调节需求的措施。
    目前,虽然房地产市场的整体情况是价格上涨,但库存压力很大。人们又自然地想到了刺激住房需求的老办法,仍然是宽松房贷和减税。要说“创新”,也有一个,那就是提出了资产证券化。但说到底,这不过是以更大的力度刺激需求。
    这种旧的思维方式是不能真正解决问题的。在房价上涨过快的时候,它无法起到抑制需求的作用,因为快速城镇化过程中需求的增长是刚性的。在目前状况下,它也无法起到扩大需求的作用,原因在于,住房需求其实很旺盛,只是在房价高企的情况下无法转化为“有效需求”。
    10月,全国住宅待售面积增加1180万平方米,达到4.4亿平方米,大致相当于5个月的销售面积。这种库存压力影响了房地产开发投资,其累计增长率在10月下降到了2%,进而影响了固定资产投资和GDP的增长。但库存压力大并不等于供过于求导致了过剩。实际上,销售面积一直大于竣工面积,从这个角度看,目前的整体状况仍然是供不应求。开发商主要靠期房而不是现房来满足需求,前10月,商品住宅期房销售量达6.5亿平方米,现房销售量只有1.8亿平方米。期房销量大于待售面积,这就是说,卖出的房子其实比建成的多,从市场整体来看,不存在过剩,而是存在不足。所谓过剩,只是结构性的或者说相对过剩。
  我们需要换一种思维方式去化解房地产库存。在财经领导小组会议上,习总书记指出,在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构性改革。从供给侧着力,将是改善房地产调控政策的方向。
    从供给侧着力,并不是靠减少供给化解房地产库存。房地产的供给力度已经在不断下降了,新开工面积和竣工面积都是同比负增长。供给侧改革的本意应该是通过一系列结构性调整,激发市场主体的活力。在房地产业,很多开发商是缺乏活力的,他们开发进度非常慢,以坐等土地升值,这是造成房价高企进而导致房地产市场相对过剩的主要原因。从供给侧改善房地产调控,就是要改变这样的状况,提高开发商供给住房的质量和效率。


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